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Recht
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Urteile zur Betriebskostenabrechnung
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1. Umlage von Kosten für die Prüfung der Elektroanlage
Betriebskosten sind – wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ebenso in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der seit 01.01.2007 geltenden Fassung) definiert – die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung fallen nicht darunter, da sie nicht in regelmäßig wiederkehrenden Abständen anfallen. Der BGH hat mit Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06 – entschieden, dass auch die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts Betriebskosten darstellen, da sie als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dienen. Bei diesen Kosten handele es sich vielmehr um sonstige Betriebskosten, die grundsätzlich umlegbar seien. Als sogenannte „sonstige Betriebskosten“ muss ihre Umlegbarkeit jedoch ausdrücklich zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Die Umlage der Kosten für den sogenannten Elektro-Check verstößt auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot dürfen keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Soweit der Vermieter sich jedoch – wie in dem zu entscheidenden Fall bezüglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage – an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, handelt er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.
2. Einwendung des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung
Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 - ).
3. Angabe der Gesamtkosten, auch wenn diese nur teilweise umgelegt werden
Die Nachvollziehbarkeit der für den Wohnraum in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters angesetzten anteiligen Kosten bedarf einer Ableitung aus den Gesamtkosten für die vermietete Wohneinheit auch bei einer Mehrhaus-Wohnungseigentumsanlage (LG Hamburg, Urteil vom 22.06.2007 – 311 S 133/06 -).
Die Abrechnungen einschließlich der Anlagen genügten im Hinblick auf die angesetzten Heizkosten nicht den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB. Entscheidend ist, dass die Klägerin hinsichtlich der geltend gemachten Heizkosten ihrer Abrechnung lediglich einen herausgerechneten Teilbetrag – nämlich für das Wohnhaus – aus einer Abrechnungseinheit „Wohnhaus-Gewerbeeinheit-Basiseinheit“ umfassenden Gesamtsumme zugrunde gelegt hat. Dies mag inhaltlich sogar richtig und zwingend sein, es fehlt aber die für die Beklagten überprüfbare Ableitung dieses Teilbetrages aus der Gesamtsumme. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (siehe auch NJW 2007, 1059 ff.). Es genügt hierbei nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen, denn der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH AAO).
4. Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.
Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt allerdings nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 - ).
5. Umlage von Heizkosten nach Wohnfläche
Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizKV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).
Gemäß § 6 Abs. 1 HeizKV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7-9 der HeizKV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1,3 HeizKV sind mindestens 50, höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. § 5 c des Mietvertrages sah dementsprechend eine Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden Kostenverteilung hatte das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der Verbrauch – mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder mangels Ablesung – nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach § 9 a HeizKV hatte das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungsgrundlage zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswerte der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im Abrechnungszeitraum zur Verfügung standen.
6. Maßstab bei Abweichung zwischen tatsächlicher und vereinbarter Wohnfläche
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -, Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 -, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06 -, NJW 2000, 2626).
7. Nachforderung von nicht geleisteten Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -, Fortführung des Senatsurteils vom 09. März 2005 VIII ZR 57/04 -, NJW 2005, 1499).
Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich nicht entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), auch wenn sie sich auf nach dem 01. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Artikel 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) bezieht. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen. Denn die Pflicht zur Zahlung der Vorauszahlungen ergibt sich aus dem Mietvertrag und nicht aus der Betriebskostenabrechnung. Das heißt, bis zur Summe der geschuldeten Vorauszahlungen ist der Mieter selbst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn er eine formell ordnungsgemäße Abrechnung innerhalb der Jahresfrist nicht erhalten hat.
8. Wirtschaftlichkeitsgebot erfordert keine Modernisierung
Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).
Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, hat das Gericht ausdrücklich offen gelassen, da es in diesem Fall hierzu keiner Entscheidung bedurfte.
9. Umlage bei Wohnungsleerstand
Die Betriebskosten für eine leerstehende Wohnung hat der Vermieter zu tragen (BGH – VIII ZR 159/05 -). Die auf die leerstehende Wohnung entfallenden Kosten dürfen nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Das gilt für Kosten, die nach Wohnfläche aufgeteilt werden, egal, ob es sich dabei um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Kosten handelt.
10. Abrechnung nach „Abflussprinzip“ zulässig
Seit Längerem gab es Meinungsverschiedenheiten, ob die im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung anzusetzenden Kosten nach dem sogenannten „Abflussprinzip“ berechnet werden dürfen oder nach dem sogenannten „Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip“. Nach dem Abflussprinzip sind die Beträge in Ansatz zu bringen, die der Vermieter im zur Abrechnung anstehenden Zeitraum an die Versorger gezahlt hat. Das heißt konkret, die vom Vermieter gezahlten Vorauszahlungen und eventuell geleistete Nachzahlungen auf vom Versorger erstellte Rechnungen, die jedoch einen vorangegangenen Abrechnungszeitraum betreffen.
Nach dem Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip sind nur die im jeweiligen Abrechnungsjahr verursachten Kosten in Rechnung zu stellen. Das heißt, unabhängig von Rechnungsdatum und Zahlungsdatum des Vermieters werden die Kosten dem abzurechnenden Zeitraum zugeordnet.
Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 20.02.2008 – AZ: VIII ZR 49/07 – und AZ: VIII ZR 27/07 – entschieden, dass grundsätzlich beide Berechnungsmethoden zulässig sind. Denn es ist den §§ 556 ff. BGB nicht zu entnehmen, dass das BGB den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Der Verwaltungsaufwand für die Umrechnung in den Fällen, wenn Versorger andere Abrechnungszeiträume haben als die mietvertraglich vereinbarten, ist dem Vermieter nicht zuzumuten und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert.
Das heißt, der BGH nimmt in Kauf, dass es zu Kostenverschiebungen dadurch kommt, dass beim Abflussprinzip Beträge mit berücksichtigt werden, die der Vermieter als Nachzahlungsbeträge für einen vorangegangenen Abrechnungszeitraum gezahlt hat. Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) jedoch gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, ließ der BGH offen.
Die Entscheidung des BGH erleichtert den Vermietern die Betriebskostenabrechnung in den Fällen, in denen der Abrechnungszeitraum des Versorgers nicht mit dem Abrechnungszeitraum für den Mieter übereinstimmt.
Dr. Andreas Reichelt
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