Mit dem Aktenzeichen VIII ZR 181/07 hat der Bundesgerichtshof am 9. Juli 2008 ein langerwartetes Urteil in Sachen Schönheitsreparaturklausel gesprochen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus der Vergangenheit sind verschiedene ursprünglich zwischen den Parteien wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln nachträglich, d.h. vom Beginn des Vertragsabschlusses an, für unwirksam erklärt worden.
Es hat sich hieraus resultierend die Frage gestellt, inwieweit die Vermieter berechtigt sind, aufgrund einer plötzlich unwirksam gewordenen Schönheitsreparaturklausel einen Mieterhöhungszuschlag zu fordern. Begründet wird dies mit der Überlegung, dass der Vermieter von vornherein eine andere Miete kalkuliert hätte, sofern denn die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei ihm gelegen hätte. Diese Überlegung ist im Grundsatz folgerichtig, leitet sie sich doch letztlich aus der vom Bundesgerichtshof entwickelten Entgelttheorie im Zusammenhang mit durchzuführenden Schönheitsreparaturen ab.
Solcherlei Gedanken hat der Bundesgerichtshof nun mit dem genannten Urteil einen Riegel vorgeschoben. Vorliegend hatte ein Vermieter im Wege einer Mieterhöhung einen sogenannten Schönheitsreparaturzuschlag von 0,71 € je qm pro Monat gefordert. Dieser Wert wurde aus der Zweiten Berechnungsverordnung, dort § 28 Abs. 4 Satz 2, entnommen. Die Zweite Berechnungsverordnung sieht an dieser Stelle einen solchen Instandhaltungszuschlag vor, sofern im Falle des öffentlich-geförderten Wohnungsbaus die Schönheitsreparaturen durch den Vermieter durchgeführt werden.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Dies wird aus der Systematik der Mieterhöhungsvorschriften - §§ 558 ff. BGB - abgeleitet. Der Vermieter könne lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.
Der Bundesgerichtshof sieht die Gefahr, bei Anerkennung eines Schönheitsreparaturzuschlages ein weiteres Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung aufzubauen, ohne überhaupt zu prüfen, inwieweit diese Kosten am Markt durchsetzbar wären.
Darüber hinaus lehnt der Bundesgerichtshof auch einen Schönheitsreparaturzuschlag ab, weil das Gesetz als solches keine Lücke enthält, die einen solchen Zuschlag begründen könnte. Das gesetzliche Leitbild der Schönheitsreparaturen ist in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB festgelegt, hiernach trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturenlast, sofern nicht eine wirksame vertragliche Abwälzung auf den Mieter gegeben ist.
Schließlich trägt auch der Vermieter als Verwender einer gegebenenfalls unwirksamen Schönheitsreparaturklausel das Risiko, dass die Instandhaltungsverpflichtung auf ihn zurückfällt. Verwendet der Vermieter eine unwirksame Klausel, fehlt es an einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter. Mithin ist es folgerichtig, wenn die gesetzlichen Vorschriften, also § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, durchschlagen anstelle der unwirksamen Klausel und mithin der Vermieter die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat.
Letztlich ist das neueste Urteil des Bundesgerichtshofs zur Frage der Schönheitsreparaturen nicht überraschend, sondern lediglich konsequent im Hinblick auf die vorangegangenen Entscheidungen. Dem Vermieter bleibt mithin lediglich eine normale Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Vorgaben der §§ 557 ff. BGB, um gegebenenfalls im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel sein wirtschaftliches Risiko zu verringern. Ein Schönheitsreparaturzuschlag ist mit der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes endgültig gestorben.
Interessierten wird die Möglichkeit gegeben, am 6. September 2008 an einem Seminar in Sachen Schönheitsreparaturen teilzunehmen, in dem ausführlich die Bundesgerichtshofrechtsprechung der vergangenen Jahre zu dem kostenträchtigen Thema erörtert wird.
Oliver Francke-Weltmann
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